Kven har heimel til å fastleggja rekkefølgebestemmelser i samband med reguleringsplan, og kor mykje kan krevjast før dei vert urimelege og ”uforholdsmessig tyngende” for utbyggjar?
Rettsleg grunnlag for slike rekkefølge-krav er § 12-7 nr. 10 i plan- og bygningsloven, plbl, som seier følgjande:

”I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold:
…krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler m.v. er tilstrekkelig etablert.”

Rekkefølgekrav blir synleggjort i føresegnene til reguleringsplanen, men dei må avtalast gjennom eigen utbyggingsavtale mellom det offentlege og utbyggjar, sidan føresegnene ikkje kan seie noko om kven som er ansvarleg for å innfri rekkefølgekrava.
Det er kommunen som planmyndigheit som har lovheimlane.
Kommunen som planmyndigheit kan altså sette krav om rekkefølge, men det skal kun vere i "nødvendig utstrekning".

Kva ligg i dette?

Påfølgjande juridiske utgreiing frå advokat Lars S. Alsaker drøftar dette:

"Slike rekkefølgebestemmelser som loven omtaler gis som regel i form av at visse tiltak må være gjennomført før ramme- eller igangsettingstillatelse innvilges eller før ferdigattest/midlertidig driftstillatelse gis.
Av lovens ordlyd og forarbeider kan en lese at et rekkefølgekrav må være nødvendig for å sikre formålet med reguleringen. Bestemmelser kan kun pålegges i ”nødvendig utstrekning”. Det må være en saklig sammenheng mellom rekkefølgebestemmelsen og den bruk som skal sikres gjennom planen.
Tiltaket som pålegges må normalt være påkrevd som en følge av utbyggingen.
I de fleste tilfeller vil krav om rekkefølge for utbyggingen nettopp sikre at tiltakene innenfor utbyggingsområdet skjer på en koordinert og hensiktsmessig måte. Men noen ganger tøyes strikken åpenbart for langt.
Vi kjenner en sak der utbygger skulle bygge en lavblokk med seks boenheter. Utbyggeren utarbeidet en detaljreguleringsplan i denne forbindelse. Kommunen forlangte at et veikryss i nærheten, hvor det passerte omkring et par tusen biler hver dag, måtte utbedres før de fikk bygge boligene.
Her var det etter vårt syn ingen saklig sammenheng mellom rekkefølgebestemmelsen kommunen ville pålegge og utbyggingen. De seks boenhetene utløste ikke i seg selv behov for et nytt vegkryss, og trafikken fra de nye boligene var liten i forhold til totaltrafikken. Boligene kunne godt ha vært etablert med den infrastrukturen som var der fra før.
Det er ikke noe krav til at det pålagte tiltaket må ligge innenfor selve utbyggingsområdet. Et fortau fra et boligfelt til skolen i samme nabolag er et eksempel på et saklig krav dersom skolevegen ellers er farlig.
Men tiltaket må ha en reguleringsmessig tilknytning til byggeområdet slik at det er saklig grunn til å stanse utbyggingen i påvente av tiltaket.
Uforholdsmessig tyngende?
Kommunen som plan- og bygningsmyndighet må også vurdere om et pålagt rekkefølgevilkår blir urimelig tyngende.
Utgjør kostnaden ved rekkefølgekravene en uforholdsmessig stor andel av de totale utbyggingskostnadene bør kommunen tenke seg nøye om.
I en dom fra 2003, Rt. 2003 s. 764, la Høyesterett til grunn at kostnader med ny gang- og sykkelveg til kr. 3-4 mill, i en utbygging med totalkostnad på ca kr. 100. mill, ikke var uforholdsmessig tyngende.
Høyesterett uttalte følgende:
”Jeg kan ikke se at vilkåret er uforholdsmessig tyngende. Det er ikke uvanlig å pålegge utbygger å dekke veier som blir nødvendige på grunn av utbyggingen. Dette er begrunnet i at private utbyggere ikke skal kunne tvinge frem omprioriteringer som er foretatt om bruk av offentlige vegmidler mv. Videre er forholdet mellom en utbygging på ca 100 millioner kroner, og gang- og sykkelvei på 3-4 millioner kroner som i saken her, heller ikke slik at det trekker i favør av et utilbørlig tyngende vilkår.”
Hva som skal anses som utilbørlig tyngende vil også kunne avhenge av for eksempel utbyggers fortjenestemargin i prosjektet og hvor nærliggende det er for det offentlige å dekke det aktuelle tiltaket.
Kostnader til skoler og sosial infrastruktur er for eksempel et offentlig ansvar. Det er forutsetningen at de forhold som begrunner utsettelsen av planens gjennomføring, faktisk og rettslig vil bli gjennomført innen rimelig tid, og ikke fungerer som et skjult utbyggingsforbud.
Om etablering av et større boligfelt forutsetter en ny skole, kan kommunen ikke vente i det uendelige med å beslutte skolebyggingen.

Kommunen bør således stille seg noen kontrollspørsmål før de pålegger tyngende rekkefølgekrav.
- Er rekkefølgetiltaket nødvendig for å kunne forestå utbyggingen? - Har rekkefølgekravet en saklig sammenheng med utbyggingen? - Er rekkefølgetiltaket uforholdsmessig tyngende? - Er tiltaket noe det offentlige er nærmest til å dekke?
Med mindre svaret er ja på de to første, og nei på de to siste – bør kommunen ikke pålegge rekkefølgekravet."

Oppsummert av meg Halldor må altså rekkefølgekravene vere nødvendige for at utbyggingen skal kunne skje, og dei må difor stå i sakleg samanheng med utbyggingen.

Dei må heller ikkje vera ”uforholdsmessig tyngende”, slik at dei kan velte ein ellers akseptabel prosjektøkonomi.

Og er tiltaket noko det offentlege er nærast til å dekke?

Ofte vil Statens vegvesen sette fram forslag om slike rekkefølgekrav i sine kommentarer og merknader til reguleringsplan-arbeidet. Men det er her viktig å presisere at Statens vegvesen ikkje har eigen separat adgang eller lovheimel til å kreve dette.
Deira krav må eventuelt fremjast via kommunen som planmyndigheit, og det er difor opp til kommunen å eventuelt pålegge eller avvise dette kravet med heimel i plan- og bygningsloven § 12-7 nr.10.
Statens vegvesen er difor avhengig av at kommunen er einig i desse rekkefølgekravene som vert føreslåtte. Og dersom ein kommune vel å ikkje pålegge utbyggjar slike krav, er det innsigelse til planen som Statens vegvesen har som verkemiddel.

Det er til sjuande og sist altså den enkelte kommune som har lovheimel til å krevje rekkefølgekrav synleggjort via utbyggingsavtale.